上海二手房市場自8月份推出“三價(jià)就低”的銀行按揭政策以來，成交進(jìn)入斷崖式下滑狀態(tài)，并影響一手房成交。

　　“今天剛剛拿到合同，還沒網(wǎng)簽?zāi)�。�?月15日，林溪(化名)從銷售手里拿過一份一手房購房合同時(shí)，臉上表情帶著興奮與擔(dān)憂。她告訴一起去樓盤的朋友，其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應(yīng)的其中一個(gè)樓盤，并順利買到房子。但由于上海一手房網(wǎng)簽管控比較嚴(yán)，直到兩個(gè)月后，林溪才拿到購房合同準(zhǔn)備網(wǎng)簽。

　　與之對應(yīng)的是，上海二手房市場自8月份推出“三價(jià)就低”的銀行按揭政策以來，成交進(jìn)入斷崖式下滑狀態(tài)。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，上海8月份新建商品住宅成交面積90.83萬平米，同比下降8%；成交均價(jià)為57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3萬平米，同比下降25.12%，成交均價(jià)為38207元/平方米，同比下降7.45%。

　　“市場與往年相比確實(shí)不一樣了。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海嚴(yán)控一手房網(wǎng)簽數(shù)量；二手房在“三價(jià)就低”之后又出現(xiàn)成交下滑，比如8月份就只有1.7萬套，相比此前的月均2.3萬套，直接少了6000套成交量。

　　二手房量縮價(jià)跌

　　上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房8月成交1.8萬套，環(huán)比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增掛牌量也有所降低。此外，8月份上海二手房成交均價(jià)也出現(xiàn)了今年以來的首次下降，環(huán)比下降8%，同比下降5%。

　　自7月份以來，上海二手房已呈現(xiàn)兩個(gè)月的成交下跌，目前是量縮價(jià)跌的態(tài)勢，市場流動(dòng)性明顯減弱。綜合二手中介機(jī)構(gòu)的分析，市場變化主要受三個(gè)方面的影響：首先是因?yàn)楸据唭r(jià)格屬于短期跳漲，上半年大部分拆遷補(bǔ)償款資金進(jìn)入二手房市場；其次，今年上海針對二手房調(diào)控的力度在增加，從供給端的房東到流通端的中介、再到提供資金的金融機(jī)構(gòu)，都有針對性的限制。比如核驗(yàn)價(jià)對于二手房市場預(yù)期就有很大影響，雖然表面看只是影響了外網(wǎng)展示，但實(shí)際上有效地降低了購房者對價(jià)格的預(yù)期。核驗(yàn)價(jià)直接導(dǎo)致二手房市場掛牌量大量下架，供給量的減少導(dǎo)致成交的下降；最后，“三價(jià)就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)、降低了支付能力，部分購房者被動(dòng)下調(diào)預(yù)算。當(dāng)前住房按揭貸款額度緊張，銀行放款周期拉長到4-6個(gè)月，無論一二手房都積壓了大量的排隊(duì)房源。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，上海一二手聯(lián)動(dòng)比較明顯，很多置換需求是把二手房賣掉后再買新房，由于二手房賣不掉導(dǎo)致新房也買不成，因此又連累新房市場。隨著調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計(jì)后市上海住房市場仍呈下降趨勢，尤其是二手房市場下跌要超過新房市場。

　　9月初，不少中介人員都接到了一些房東急售的房源，降價(jià)幅度從幾十萬到上百萬不等。

　　一手房成交周期緩慢

　　9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斬。根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周(8.30-9.5)新建商品住宅成交面積18.2萬平方米。

　　“正常情況下應(yīng)該是18萬平方米以上，接近20萬平方米甚至多一點(diǎn)。”盧文曦指出，除了成交下跌，一手房成交節(jié)奏明顯放緩了。九月份以來，上海新開盤只有一個(gè)，還有幾個(gè)處于認(rèn)籌階段。以往的情況是，九月一手房市場基本上就開始加速跑，為“金九”開局準(zhǔn)備。像今年這樣的開局，往后肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下來了，消費(fèi)者的觀望情緒很明顯，9月基本上沒看到簽約。不止盧文曦，滬上不少中介人士都認(rèn)為，上海今年的“金九”“金”不起來了，“銀十”呢？只能寄希望于所有的新盤都能夠開盤，但上市不代表馬上就能夠開盤，要先排隊(duì)認(rèn)籌，還有一個(gè)先后順序。

　　市場觀望情緒和銀行放貸周期拉長，導(dǎo)致一手樓市節(jié)奏出現(xiàn)了明顯放緩。

　　林溪的買房經(jīng)歷也表明，上海目前正在嚴(yán)控新盤出貨與銀行放貸的節(jié)奏。“控節(jié)奏，控流量，控情緒。”盧文曦指出，因?yàn)榻衲曜≌�集中供�?yīng)，所以整個(gè)樓市節(jié)奏全部打亂了，不見得淡季一定會淡、旺季也不一定會旺了；一手房控網(wǎng)簽，成交量也不見得全部是正常流量，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都吃不準(zhǔn)到底是市場真的不好還是調(diào)控的結(jié)果，但是流量控制是一定的。

　　中介人員對于客戶的咨詢，大多數(shù)會表明目前處于調(diào)整階段，但市場很快會回暖。

　　為了凸顯公平性，上海最近還對一手房項(xiàng)目調(diào)高入圍比。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，這并不意味著調(diào)控的放松。大部分放寬入圍人數(shù)的項(xiàng)目都是比較熱門的項(xiàng)目，基本上比較確定將會有大量的人去認(rèn)購，這個(gè)時(shí)候一味去卡認(rèn)籌率，不僅不利于維護(hù)市場的良性運(yùn)行，反而可能會適得其反，再次導(dǎo)致認(rèn)購難、買房難的局面，從而違背新房搖號政策的初衷。

　　此外，定向放松入圍空間也反映出當(dāng)前市場主要矛盾的變化。當(dāng)前市場的主要矛盾，已經(jīng)由搖號政策出臺前購房人數(shù)太多導(dǎo)致中簽率太低而買不到房子的矛盾，轉(zhuǎn)化為積分頻繁創(chuàng)新高導(dǎo)致入圍太難依然買不到房子的矛盾。

　　對于市場中的買家而言，上海一手房這樣的調(diào)整，聚焦于緩和熱門項(xiàng)目的積分比拼，也有助于緩解因供應(yīng)暫停而積壓太久的購買需求釋放的壓力。

　　面對如此局面，今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言，近期一手房源供應(yīng)的短缺，令上海樓市“金九”的起步較為艱難。雖然有所反彈，但成交低于20萬平方米的“冷熱”線，說明在持續(xù)政策作用下市場即便想營造出“金九”的交易氛圍，買家入市意愿不一定有前期那么高漲。

　　“一手房還算是穩(wěn)定，包括現(xiàn)在認(rèn)籌的幾個(gè)盤，據(jù)說又要觸發(fā)積分制了，就說明市場需求還是穩(wěn)定的，沒有太大的問題�！北R文曦認(rèn)為，上海一手房短期成交可能還會震蕩格局。

　　更有房企人士指出，上海這樣的樓市局面至少要延續(xù)到明年一季度。