貴陽(yáng)招商網(wǎng)訊：在貴陽(yáng)樓市的“超級(jí)大盤”時(shí)代下，商用物業(yè)也開始以一種大規(guī)模大體量的姿態(tài)出現(xiàn)。隨著中天·未來(lái)方舟、花果園項(xiàng)目、西南商貿(mào)城、國(guó)際金融中心等多個(gè)動(dòng)輒百萬(wàn)方以上的商業(yè)集群的集中面市，在這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)版“商業(yè)大亨”的策略游戲中，要如何在這場(chǎng)“商戰(zhàn)”中突圍成功，搶占到最多的商業(yè)資源和消費(fèi)人群，這考驗(yàn)著每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的軟硬實(shí)力。

    和“商業(yè)大亨”這款虛擬游戲一樣，在擁有了資金、土地等所有的物質(zhì)資料后，要盤活一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)城市商業(yè)格局，靠的是操作者的思路：哪里游樂業(yè)最合適、做什么樣的餐飲業(yè)最能賺錢……這一系列問題，從虛擬世界一躍進(jìn)入貴陽(yáng)這個(gè)現(xiàn)實(shí)環(huán)境中。

　　■商業(yè)自持成為主流模式

　　一向以快速開發(fā)快速銷售模式著稱的SOHO中國(guó)也正在轉(zhuǎn)型走商業(yè)自持的模式，日前潘石屹公開表示，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型自持商業(yè)物業(yè)是因?yàn)榭春弥袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是北京、上海，所以不想散售。他認(rèn)為，自持是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后幾個(gè)項(xiàng)目基于成本測(cè)算的租金回報(bào)率將超10%。

　　而在貴陽(yáng)，商業(yè)自持早已經(jīng)成為實(shí)力房企的共同選擇。包括世紀(jì)金源購(gòu)物中心、亨特城市廣場(chǎng)在內(nèi)的不少購(gòu)物中心均是采取自持招租的方式經(jīng)營(yíng)，而在中天·未來(lái)方舟和花果園項(xiàng)目?jī)?nèi)各自打造的200萬(wàn)平方米大型商業(yè)集群，也都是采用主力商場(chǎng)全部自持、零散底商銷售的方式，甚至像西南國(guó)際商貿(mào)城這樣超大規(guī)模的商品批發(fā)市場(chǎng)，也將自持大部分的主力店鋪，用于招入一些國(guó)內(nèi)、國(guó)際的多業(yè)態(tài)一線品牌入駐，提高整個(gè)商貿(mào)城的品味和形象。

　　“把商業(yè)修好了就全部賣出去，是一種不負(fù)責(zé)任的開發(fā)，也是對(duì)城市商業(yè)形象的破壞”，中天·未來(lái)方舟招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從目前全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)走勢(shì)來(lái)看，隨著住宅受到調(diào)控政策的影響，越來(lái)越多的開發(fā)商意識(shí)到商用物業(yè)是未來(lái)的開發(fā)金礦，這也使得不少開發(fā)商紛紛進(jìn)入商業(yè)物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，造成該領(lǐng)域龍蛇混雜。

　　“不是每一個(gè)開發(fā)商都有實(shí)力來(lái)做商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)所需要的投入更大，對(duì)于運(yùn)營(yíng)、管理的要求更多，當(dāng)然它的回報(bào)也比住宅要大”，但如果以快速開發(fā)快速銷售的住宅開發(fā)模式來(lái)做商業(yè)物業(yè)，商鋪一旦出手后，開發(fā)商失去了商鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的控制，很容易造成整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容混亂，品牌形象雜亂無(wú)章，“這樣做，整個(gè)商業(yè)中心的形象就毀了”，在他看來(lái)，做商業(yè)物業(yè)，自持商業(yè)是必須的。

　　■專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)成為“商戰(zhàn)”核心

　　大型項(xiàng)目簡(jiǎn)單分散零售注定失敗，曾經(jīng)位于貴陽(yáng)大西門的某步行街在分散零售后，整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)人氣凋零經(jīng)營(yíng)慘淡，直至此后有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)入駐后，進(jìn)行整體形象包裝和統(tǒng)一招商規(guī)劃，該商場(chǎng)才重新煥發(fā)生機(jī)，從這一點(diǎn)來(lái)看，專業(yè)的招商管理團(tuán)隊(duì)，是“商戰(zhàn)”的決定性因素。

　　事實(shí)上，世紀(jì)金源購(gòu)物中心就是貴陽(yáng)較早以專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)包裝打造的案例。當(dāng)時(shí)面對(duì)近三十萬(wàn)平方米的超大體量購(gòu)物中心，在金陽(yáng)新區(qū)這樣的城市新開發(fā)區(qū)域中，如何聚人氣引商氣，世紀(jì)金源依托的正是它打造全國(guó)多個(gè)購(gòu)物中心所累積的經(jīng)驗(yàn)和招商渠道，由于多地的成功開發(fā)，使得世紀(jì)金源這一品牌對(duì)眾多商家有吸引力，愿意跟著世紀(jì)金源的腳步進(jìn)行全國(guó)布局。

　　而越來(lái)越多的開發(fā)商，也意識(shí)到了這一點(diǎn)。像中天·未來(lái)方舟和花果園項(xiàng)目這樣上百萬(wàn)平方米的大體量商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)聘請(qǐng)了專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)入駐本地，從商業(yè)物業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的招商和管理，都參與其間。

　　“我們就邀請(qǐng)了世界五大行之一的仲量聯(lián)行來(lái)為我們做專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理，而我們從今年初開始，在商業(yè)這一塊就已經(jīng)有了比較大的動(dòng)作，包括雅園品牌的進(jìn)駐，未來(lái)在年底首期交房的時(shí)候，我們項(xiàng)目?jī)?nèi)第一個(gè)商業(yè)綜合體也將開門營(yíng)業(yè)”，花果園項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目中涉及到十個(gè)商業(yè)綜合體和酒店辦公集群等等商業(yè)物業(yè)，這么大的體量要讓開發(fā)者自己來(lái)管理運(yùn)營(yíng)并不現(xiàn)實(shí)，也不專業(yè)，而交由專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)做，他們有全球招商的渠道，也有專業(yè)的背景來(lái)推進(jìn)流程和參與規(guī)劃，這是一個(gè)雙贏的合作。

　　■突圍 細(xì)分特點(diǎn)的未來(lái)市場(chǎng)

　　從全國(guó)范圍來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)過熱現(xiàn)象已經(jīng)初現(xiàn)端倪，有不少專家甚至預(yù)言未來(lái)2-5年必將形成井噴式供應(yīng)。作為二、三線城市的貴陽(yáng)，正在進(jìn)行著轟轟烈烈的舊城改造，新興的商業(yè)中心也在不斷涌現(xiàn)，雖然這些商業(yè)中心的出現(xiàn)為城市居民的生活創(chuàng)造了便利，但同時(shí)一個(gè)商業(yè)綜合體需要大量的消費(fèi)人口支撐才能得以存活，在未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)的大量同質(zhì)化的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中，擺在所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)者面前的首要議題就是：如何突出重圍？

　　答案也很簡(jiǎn)單，突破競(jìng)爭(zhēng)無(wú)非就是差異化細(xì)分市場(chǎng)，尋找自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　“就是要做城市級(jí)的商業(yè)，這一條城市中軸線我們打造的以大型文體休閑公共建筑做支撐的產(chǎn)業(yè)商業(yè)帶，沿河七公里的河岸帶將是高端餐飲等等為主的商業(yè)，四大門戶的酒店辦公群落是高端服務(wù)業(yè)的商業(yè)帶”，按未來(lái)方舟項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人的說法，未來(lái)該項(xiàng)目以?shī)蕵沸蓍e設(shè)施和酒店、餐飲等吸引來(lái)的消費(fèi)人群，將有可能超過項(xiàng)目常駐人群，這意味著該項(xiàng)目商業(yè)將成為一個(gè)都會(huì)級(jí)商業(yè)，而他們也將挖掘這些特色，按照不同功能劃分不同板塊，分成專業(yè)隊(duì)伍來(lái)做包括文娛、酒店、辦公、服務(wù)、餐飲等等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)管理。

　　而花果園項(xiàng)目則計(jì)劃根據(jù)其項(xiàng)目所處的城市中心區(qū)位，通過周圍五條快鐵路線和項(xiàng)目?jī)?nèi)縱橫發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，來(lái)打造一個(gè)立足貴陽(yáng)、面向全省、輻射西南的大商業(yè)版圖，即將在年底開業(yè)的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，將以休閑產(chǎn)業(yè)為主，除了引進(jìn)貴陽(yáng)本土的多個(gè)休閑餐飲品牌外，包括絲芙蘭等等時(shí)尚的商業(yè)品牌都將入駐�！笆畟�(gè)購(gòu)物中心將形成一個(gè)互補(bǔ)，在這個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)以后，貴陽(yáng)街這個(gè)商業(yè)步行街也將緊隨其后，這個(gè)就是以高端奢侈品為主的一個(gè)購(gòu)物中心”，而同時(shí)，根據(jù)該項(xiàng)目商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建議，花果園項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有購(gòu)物中心都采用了別具一格的動(dòng)線設(shè)計(jì)和景觀打造，以打造一個(gè)新鮮的購(gòu)物體驗(yàn)。

　　從西南國(guó)際商貿(mào)城，記者也了解到，占據(jù)千萬(wàn)方以上體量的該批發(fā)市場(chǎng)，按不同的業(yè)態(tài)劃分，將不同的樓棟打造成獨(dú)立的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，而作為西南商貿(mào)城的開發(fā)商浙江環(huán)球投資有限公司，將自持西南商貿(mào)城中的部分主力店，并利用其浙商的品牌資源和商業(yè)渠道，引入國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線大牌入駐。

　　另外，作為西南最大的商貿(mào)市場(chǎng)，在前四輪公開預(yù)約中已經(jīng)有不少外地客商慕名前來(lái)，這也顯示了西南商貿(mào)城在國(guó)內(nèi)眾多批發(fā)商中具有吸引力，“我們肯定會(huì)走出去的”，西南商貿(mào)城銷售部的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目計(jì)劃從東南沿海的一線城市開始啟動(dòng)全國(guó)招商活動(dòng)，“我們也希望有更多有實(shí)力的商戶，進(jìn)駐我們項(xiàng)目，和我們一起打造這個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)的航母”。