墨西哥與土地相關(guān)的法律為《憲法》、《土地法》和《外資法》等，各州根據(jù)自身具體情況也有不同的法律規(guī)定。從1992年起，墨宣布實行村社土地私有化，把土地所有權(quán)交給分得土地的農(nóng)民，允許農(nóng)民通過買賣、租賃等途徑轉(zhuǎn)讓土地，鼓勵小農(nóng)與商品農(nóng)業(yè)合作經(jīng)營；宣布私有土地可自由買賣、租賃給公司或自然人；鼓勵外資和商業(yè)資本對農(nóng)業(yè)用地投資，經(jīng)營農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)。同年，墨政府還實行了村社土地權(quán)和城市房基地認證計劃，給300萬農(nóng)戶頒發(fā)了土地所有權(quán)證書。這標志著墨土地對外銷售和租賃的正式放開。但墨西哥土地對外資出售僅限于產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，與土地相關(guān)的水權(quán)不在出售之列。

（一）土地所有制

根據(jù)墨西哥土地相關(guān)法律的規(guī)定，墨土地所有制分國家所有、集體所有和私人所有三種形式：

（1）國家所有土地

所有權(quán)歸國家的土地，必須在將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為私人所有后才能出售或租賃給外商，具體程序與私人所有土地出售或租賃程序相同。此外，墨境內(nèi)很多州政府（如奇瓦瓦、索諾拉、新萊昂、下加利福尼亞州等）為吸引外資，出臺了針對外資項目的特別優(yōu)惠措施，將外資項目需要的國有土地無償或以象征性價格（每公頃1美元左右）向外商出售或出租，作為投資項目用地。以上述形式出售的土地最長產(chǎn)權(quán)期限為99年，到期后可續(xù)。

（2）集體所有土地

墨集體所有土地一般指農(nóng)村或村社集體所有的土地。該類土地在不改變其產(chǎn)權(quán)的前提下，經(jīng)社員大會集體討論通過后即可自由租給外商，租賃期最長為30年，但不能出售給外商。外資購買集體所有的土地，須先經(jīng)社員大會討論并同意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為某位社員或農(nóng)民私人所有后，再進行出售，具體程序與私人所有土地出售程序相同。同理，村社依土地法分配給社員個人的土地，擁有使用權(quán)的社員可自行決定租賃或出售給外商。

（3）私人所有土地

私人所有的土地，外商租賃無任何限制，只要雙方達成協(xié)議即可。租賃價格根據(jù)地區(qū)、耕地條件不同而略有區(qū)別，每公頃土地年租價介于640-1200美元之間。墨租賃土地的程序較為簡單，在雙方達成一致并確認土地所有權(quán)的前提下簽訂商業(yè)合同即可，具體條款和租金支付方式均可在不改變土地產(chǎn)權(quán)的前提下由合同雙方自行商定。

（二）土地征用

墨西哥《征收法》規(guī)定了與征收有關(guān)的程序、形式和執(zhí)行辦法。征用行為不僅僅針對外國投資，還有一般的私人投資，但前提是只能征收用作公共用途，例如建設(shè)公共基礎(chǔ)設(shè)施工程，或提供公共服務(wù)。如不符合公眾利益征用條件，則墨政府在任何情況下都不能將外國投資征用或國有化，否則就是違法和違憲的。

此外，《墨西哥合眾國政治憲法》第27條規(guī)定，征收公用須事先聲明并進行補償；相關(guān)具體規(guī)定見《征收法》，補償額度須跟對應(yīng)財產(chǎn)的商業(yè)價值相等，并由國家財產(chǎn)定價管理機構(gòu)(“INDAABIN”) 最終確定。

（三）外資企業(yè)獲得土地的規(guī)定

墨西哥境內(nèi)的各類土地除國家自然保護區(qū)、生態(tài)環(huán)境保護區(qū)、生態(tài)林區(qū)和其他國家規(guī)定保護的限制區(qū)域外，在符合法律和產(chǎn)權(quán)相關(guān)規(guī)定的前提下，均可面向外商和外資企業(yè)銷售和租賃。外資購買墨私有土地，對于土地種類（耕地、林地等）和購買用途（開發(fā)農(nóng)業(yè)、經(jīng)營地產(chǎn)等）均沒有限制，也沒有針對種植農(nóng)作物品種（如棉花、煙草等）的限制，但價格會有不同。

此外，墨西哥《外資法》還對外資購買管制區(qū)內(nèi)（邊境線100公里及海岸線50公里內(nèi)）的土地做了特別規(guī)定：外商購買管制區(qū)內(nèi)土地，應(yīng)首先向墨外交部提出申請，承諾出現(xiàn)糾紛時放棄母國保護，在取得墨外交部同意后方可購買。外商購買管制區(qū)內(nèi)非居住用地，不得直接以外國自然人身份或外資公司身份購買，須在墨當?shù)刈�冊成立公司并以該公司名義購買，且應(yīng)在購地后60個工作日內(nèi)將購地合同和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明等文件上報墨外交部備案。外商在管制區(qū)內(nèi)購買只有使用權(quán)而無產(chǎn)權(quán)的居住用地，應(yīng)在取得墨外交部同意后通過信用機構(gòu)以信托方式購買，受益人可為墨境內(nèi)的法人或自然人，但受益人身份不可轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)人。以信托方式購得的居住用地最長使用年限為50年，期滿可申請延期。此外，外商在購買名下?lián)碛修r(nóng)業(yè)、林業(yè)和畜牧業(yè)用地的墨公司“T”類股份（即地產(chǎn)類股份）時，購買單只股票份額不得超過每家上市公司總股本的49%。

（以上內(nèi)容僅供參考，不作為法律依據(jù)）